律师随笔
租赁合同中“优先承租权”分析
作者：党鹏律师 时间：2017年08月20日
优先承租权是租赁合同中的一项重要内容，承租人在与出租人签订租赁合同时往往会约定租赁到期后，出租人愿意继续出租的情况下，保障承租人相同条件下具有继续承租的优先权。鉴于优先承租权在租赁合同中的重要性，及优先承租权纠纷的多发性，笔者在分析优先承租权的前提下，结合实务操作，提出自己的观点。一、概念及特征
优先承租权是指租期届满后，出租人愿意继续出租且原承租人愿意继续租用，在同等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。据此，首先优先承租权是基于租赁合同约定的一项权利，并非法定，优先承租权的行使以双方合意为前提。其次，“同等条件”的认定时核心。同等条件不仅包括租赁价格、租金支付方式、租赁期限等，还包括与租赁关系相关的其他条件。
二、优先承租权的关注重点
根据《合同法》第二百三十条中对优先购买权的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。参照优先购买权的规定，审查优先承租权的重点主要包括：
（一）出租人需提前通知
出租人应在租赁合同约定日期或者合理期限内明确告知承租人是否继续出租租赁房屋。如果出租人收回租赁房屋自用，不再出租，承租人不能行使优先承租权。也就是说，出租人对承租人有履行优先承租权的通知义务，作为承租人如愿意续租，应当及时行使该权利。
（二）出租人提供“同等条件”供承租人选择的义务
优先承租权案件，应注意出租人是否给予了承租人“同等条件”，例如出租的租金、标的物、租期、给付方式等方面优先承租人应优于其他承租人，在审判实践上争议最大是租金标准问题。承租人在竞价招租中是否享有优先承租权呢？出租人采取招标、拍卖或其他竞价的方式确定承租人，其制度核心是"价高者得"。若将优先承租权直接适用于竞标之情形，等到出租人与第三人合同即将成立时，承租人只须优先行使承租权，这种承租人参与交易却不必负担交易成本的特权情形有违公平竞争原则。因此，在以竞标方式进行的公开招租中，出租人应向原承租人履行竞价招租通知义务，承租人可按照程序参与竞标获取租赁权，原承租人未参与竞标或最终未中标的则视为其不具有同等条件而丧失优先承租权。"价高者得"本身也突破了出租人和承租人租赁合同的约定，竞价形式的招租不能直接适用双方约定的优先承租权。
（三）承租人应及时答复是否续租
出租人在租赁合同到期前的约定期限或者合理期限内向承租人作出是否继续承租该租赁房屋的通知后，承租人应及时反馈是否续租的各项信息。笔者认为这也应该有一个合理的期限，因为优先承租权的行使，具有缔结合同的目的，需要双方的合意，如果过长拖延，需要承担缔约过失责任，且双方权利义务将处于一个不确定的状态。不利于保护租赁合同的履行。
综上，由于法律依据的单薄，建议出租方与承租方在租赁合同条款中明确约定优先承租权通知义务、履行期间、损失赔偿，当然为了更好的保护优先承租权，定纷止争，希望立法机关早日将其明文、细化。
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